El proceso de reclamación de los gastos de hipoteca se ha visto transformado por las sentencias judiciales, incluyendo las del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que han declarado como abusivos y nulos los gastos impuestos por los bancos a los consumidores durante la formalización de una hipoteca.
Es crucial entender cómo llevar a cabo esta reclamación y cuál es el plazo límite para hacerlo, así como comprender el formato del modelo de reclamación.
Qué son los gastos hipotecarios
La compra de una vivienda conlleva una serie de gastos adicionales que a menudo pasan desapercibidos, pero que impactan significativamente en las finanzas. Además del precio de la vivienda, hay que considerar los costos de notaría, gestoría, tasación, impuestos y tasas del Registro de la Propiedad, que aumentan la factura total.
Sin embargo, parte de estos gastos hipotecarios pueden ser reclamados al banco, especialmente aquellos que contrataron su hipoteca antes de junio de 2019. Esto se debe a que el Tribunal Supremo declaró nulo que el cliente pague todos los gastos hipotecarios en 2015, y posteriormente, en enero de 2021, completó la jurisprudencia, estableciendo un reparto más equilibrado de los costos entre el cliente y el banco. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, formalizó este cambio, especificando que el banco asumiría los costos del notario, registro, impuestos y gestoría, mientras que el cliente pagaría solo la tasación.
Quién puede reclamar los gastos hipotecarios
Quienes pueden reclamar son aquellos que pagaron todos los gastos al constituir su hipoteca antes de junio de 2019. Incluso si la hipoteca ya ha sido cancelada, es posible reclamar estos costos, a menos que la hipoteca fuera subrogada por un promotor. Aunque el plazo para reclamar inicialmente se estimó hasta el 14 de abril de 2024, la interpretación de los plazos ha sido objeto de debate. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó que el periodo para reclamar comienza cuando el consumidor se entera de que puede reclamar, lo que amplía las posibilidades de reclamación.
En términos financieros, la reclamación puede resultar en una recuperación significativa de dinero, con estimaciones que oscilan entre 1.500 y 3.000 euros, dependiendo de los gastos incurridos. Además del monto principal, se pueden reclamar intereses legales desde el momento en que se pagaron los gastos hasta que se emite la sentencia. Es importante destacar que los gastos hipotecarios también pueden reclamarse incluso si la vivienda ya se ha vendido, siempre y cuando la hipoteca se haya constituido antes de junio de 2019 y no haya sido subrogada por un promotor.
El modelo de reclamación de gastos de hipoteca se compone de varios elementos clave:
- Encabezado y destinatario: Debe dirigirse al servicio de atención al cliente de la entidad bancaria con la que se firmó el préstamo hipotecario.
- Datos personales y domicilio: Incluye los datos personales del reclamante y un domicilio para notificaciones.
- Desarrollo de los hechos: Se debe detallar la fecha de la escritura de hipoteca, transcribir la cláusula que establece la responsabilidad del prestatario en los gastos hipotecarios, fundamentar legalmente la reclamación (incluyendo la referencia a la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015), y especificar la cantidad total a devolver por gastos de notaría, registro, impuesto modelo 600 y gestión.
- Documentos adjuntos: Se deben incluir copias de las facturas de notaría, registro de la propiedad, gestoría, y del Modelo 600 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Requerimiento al banco: Se debe solicitar de manera extrajudicial y con la intención de llegar a un acuerdo, que el banco reembolse la cantidad correspondiente a los gastos mencionados.
Es importante seguir cada paso con precisión y asegurarse de recopilar y adjuntar toda la documentación necesaria para respaldar la reclamación. Este proceso puede resultar fundamental para que los consumidores recuperen los gastos injustamente impuestos durante la formalización de sus hipotecas, de acuerdo con las determinaciones judiciales pertinentes.